Yenilenen Kira Sözleşmeleri 5 Yıllık Tespit Talebi Süresini Doğrudan Sıfırlamaz
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin verilmiş olan 2025/3450 E. ve 2026/1141 K. sayılı, 03.03.2026 tarihli kararı, kira hukukunda yıllardır süregelen ve uygulamada sıkça hak kayıplarına yol açan "yenilenen sözleşmelerde 5 yıllık sürenin sıfırlanıp sıfırlanmadığı" tartışmasına net bir sonuç getirmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344/3. maddesi uyarınca, kira bedelinin emsal ve rayiçlere göre hak ve nesafet ilkesi çerçevesinde yeniden tespiti için ilk sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmesi aranmaktadır. Ancak uygulamada, tarafların bu 5 yıllık süreç içerisinde kira bedelini güncelleyerek yeni bir sözleşme imzalamaları halinde, 5 yıllık kanuni sürenin ne olursa olsun yeniden başlayacağı yönünde yaygın ve hatalı bir kanaat bulunmaktaydı.
Yargıtay’ın bu emsal niteliğindeki kararı, söz konusu ezberi bozarak önemli bir hukuki koruma sağlamaktadır. Karara göre; taraflar arasında yenilenen bir sözleşme akdedilmiş olsa bile, bu sözleşmede belirlenen yeni kira bedelinin güncel emsal ve rayiçlere uygun olup olmadığı öncelikle araştırılmalıdır. Yapılan inceleme sonucunda, yenilenen sözleşmedeki bedelin piyasa şartlarına ve rayiçlere uygun olmadığı tespit edilirse, yeni sözleşmenin imza tarihinden itibaren 5 yılın dolması beklenmeyecektir. Hâkim, taraflar arasındaki ilk kira sözleşmesinin başlangıç tarihini dikkate alarak şartların varlığı halinde kira bedelini hak ve nesafet kurallarına göre tespit etmekle yükümlüdür.
Kira dönemi içinde taraflarca ara bir anlaşmaya varılması amacıyla imzaladıkları yenileme sözleşmeleri sebebiyle artık 5 yıl boyunca elleri kolları bağlı kalmak zorunda değildir. Yapılan yeni sözleşme hakiki bir rayiç uyarlamasını yansıtmıyorsa, hukuki süreçte esas alınan kriter "sözleşmenin yenilenme tarihi" değil, "ilişkinin ilk başladığı tarih" olacaktır. Böylece, taraflar arasındaki irade beyanlarının gerçek piyasa koşullarını karşılayıp karşılamadığı yargısal denetime tabi tutulmuş olmaktadır.
Sonuç olarak Yargıtay, şekilci bir yaklaşımdan ziyade somut olayın adaletini ve TBK m. 344/3'ün ruhunu ön plana çıkarmıştır. Yenilenen sözleşmenin varlığı, kira bedelinin tespiti davası açma hakkını otomatik olarak engellemediği gibi 5 yıllık süreci de sıfırlamamaktadır. Uygulayıcılar ve mülk sahipleri açısından devrim niteliğinde sayılabilecek bu karar, kira ilişkilerinde ahde vefa ilkesi ile hak ve nesafet dengesini yeniden kurmayı başarmıştır.
