Tahliye Davalarında Dava Açma Süresinden Önce Yapılan Arabuluculuk Başvurusunun Geçersizliği

Resmî Gazete’de yer alan ilam uyarınca, kiralanan taşınmazların tahliyesine ilişkin açılacak davalarda arabuluculuk başvurusunun mutlaka dava açma hakkı doğduktan (yani dava açma süresi başladıktan) sonra yapılması gerekmektedir. Henüz dava açma hakkı ve süresi doğmadan önce yapılan arabuluculuk başvuruları hukuken geçersiz sayılmakta; dava açma süresi başladıktan sonra bu geçersiz başvuruya dayanılarak açılan davalar ise "dava şartı yokluğu" nedeniyle usulden reddedilmektedir.

Bu karar; tüm ev sahiplerini, kiracıları, gayrimenkul yatırımcılarını ve avukatları yakından ilgilendirmektedir. Örneğin; kira sözleşmesi bitmeden veya kanuni dava açma süresi başlamadan önce yapılan erken arabuluculuk başvuruları dava şartını karşılamaz. Hak kaybına ve davanın usulden reddine uğramamak adına; arabuluculuk sürecinin tam olarak dava açma hakkının doğduğu tarihte başlatılması ve son tutanağın bu tarihten sonra düzenlenmesi büyük önem taşımaktadır.

İlgili Yargıtay kararı aşağıda paylaşılmaktadır.

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi Başkanlar Kurulu

SAYISI: 2025/3 E.,

...

KARAR

1.6098 sayılı Kanun’un 350. maddesi uyarınca, belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde sürenin sonunda , belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak açılacak olan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında, dava şartı olan zorunlu arabuluculuk başvurusunun; tahliye davası açma hakkının doğumundan sonra diğer bir anlatımla dava açma süresi içerisinde yapılması gerektiğine, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Dairesince verilen kesin nitelikteki kararlar arasındaki görüş ve uygulama uyuşmazlığının bu şekilde giderilmesine,"